首付之外，您还需要多少现金

您已经存够首付（down payment），也找到了价格在您预算范围内的房子。在出价（offer）之前，请再回答一个问题：支付完所有购房费用后，您还能剩下多少可用资金？

一份可行的预算应涵盖过户前（before closing）所需的资金、过户时（at closing）应付的金额，以及您希望事后保留的资金。预算应围绕具体房源和融资方案（financing plan）来制定。宽泛的百分比无法替代这项测算。

从首付（down payment）开始。然后列出交易费用（transaction charges），例如贷款方费用（lender fees），以及适用的产权（title）、法律、登记或房产相关费用。第三类涵盖预付费用（prepaid expenses）和任何初始托管资金（initial escrow funding）。这些金额可能包括预付保险费以及与过户日（closing date）相关的利息。贷款方的披露文件会说明适用哪些费用。CFPB 的过户披露单（Closing Disclosure）说明对这些类别作了解释。

第四类留给搬家、入住后立即要做的工程以及您的财务缓冲（financial cushion）。这笔钱应在购房后仍可动用。CFPB 建议，在决定投入多少现金时，为初始住房开支和紧急情况预留资金。这笔储备金应以您家庭的实际需要为准。参见其首付规划指南。

作为一项实操练习，请为每条预算项目标注三项信息：估算金额、负责确认的人以及付款日期。尚未确定的金额应明确保留为待确认状态。填入零会让一份不完整的预算看起来负担得起。

对于使用贷款估算单（Loan Estimate）的按揭贷款（mortgage），请查看其中的“预计过户所需现金（Estimated Cash to Close）”测算。该金额通常将首付与过户费用（closing costs）相加，再扣除已支付的订金，并计入适用的抵扣（credits）和各项调整，代表过户时仍需支付的额外资金。CFPB 的贷款估算单说明对此有解释。

请看下面这个简化示例，数字均为虚构，且不含其他调整项：

• 首付总额：$160,000
• 过户费用及预付项目：$24,000
• 已为本次购房支付的订金：$40,000
• 适用抵扣：$4,000
• 剩余过户所需现金：$140,000

如果披露文件在扣除订金后已经显示 $140,000，就不要再减一次 $40,000。另外，如果您希望在过户后仍有 $25,000 可用，您当前的资金必须同时覆盖剩余的 $140,000 和这笔 $25,000 的储备。订金已经离开您的账户。

请用这个示例检查计算逻辑，然后让贷款方和过户律师（closing attorney）核对您的实际数字。将此前已支付的费用纳入整体购房预算，同时确保它们不会在过户测算中被重复收取。

纽约州对适用的住宅交易征收附加转让税（additional transfer tax），俗称豪宅税（mansion tax）：当对价（consideration）达到至少 $1 million 时，按成交价的 1% 征收，而不是仅对超过 $1 million 的部分计算。纽约市（NYC）成交价达到 $2 million 或以上的住宅交易还可能触发补充税（supplemental tax）。这些税款通常由买方支付。请让您的律师计算本次交易适用的金额及任何例外情形。纽约州税务与财政厅

对于产权公寓（condo）或合作公寓（co-op），请索取大楼当前的购房与入住要求，并询问哪些款项属于费用、哪些可能是可退还的押金（deposits），以及每笔款项的到期时间。请为每处房产分别建立核对清单，不要假定两套价格相近的公寓需要相同的现金。

不要给所有纽约购房统一套一个过户费用百分比。让贷款方与律师分别列出贷款费用、产权或留置权相关工作、法律费、登记费、交易税、楼宇收费和预付项目。产权类型、融资和合同承担方式，都可能改变费用。

左右滑动查看全部列。

对适用纽约州豪宅税、没有特殊调整的纯住宅交易，对价达到 $100 万时开始征收，并非仅对超出部分征收。简化比较：$999,000 没有豪宅税；$1,000,000 的豪宅税是 $10,000。价格仅增加 $1,000，价格加该税合计差额可为 $11,000，其他费用变化另算。本例假设没有特殊分配、税额计入对价或豁免。

适用的纽约市住宅交易，豪宅税与补充税合计税率通常为：

左右滑动查看全部列。

以上不是只对超额部分征税的累进区间，也不包含其他转让税和全部过户费。应由律师确定应税对价与分类，不能把纽约市补充税表直接用于市外长岛交易。

请向贷款方索取一份基于您的目标价格和贷款结构（loan structure）的书面估算。请向律师了解哪些与具体房产相关的费用仍需确认。然后对方案进行压力测试（stress-test）：如果过户估算上升，或某项即时维修变得必要，您会调整什么？

卖方抵扣（seller credits）能解决现金短缺吗？在依赖这些抵扣之前，请让贷款方确认允许的抵扣及其处理方式。在交易文件和融资安排支持之前，拟议的让步（concession）并不等于可用资金。

我是否应该把所有可用资金都投入首付？请将各种融资方案与您将保留的现金一并比较。最有用的比较会同时显示过户当日所需资金和此后的家庭预算。

接下来请阅读带看前的买方协议（buyer agreement）和保护您的过户资金。

请与 B Square Realty 房地产经纪人（agent）讨论您的目标房产和预算问题，并在作出承诺前，与贷款方和律师确认您个人的现金需求。