签署买方协议前应问的六个问题

首次带看前收到经纪人发来的文件，先看清再签。买方协议（buyer agreement）可以约定服务内容、您的义务和经纪公司（brokerage）的收费方式，提前审阅能留出提问和考虑的时间。

根据全美房地产经纪人协会（NAR）适用的 MLS（多重上市服务）政策，与买方合作的 MLS 参与者必须在带看房屋之前签订书面协议，包括实时虚拟看房。这是针对受该政策约束的参与者的规则，并不意味着美国每一次带看都由同一部统一法律管辖。州法律和具体情况同样重要。NAR 书面买方协议 101

1. 我聘用您提供哪些服务？要问清楚除了开门看房之外还有哪些工作。由谁研究合适的房源、讨论定价、协助准备报价，并与其他专业人士协调问题？如果您需要帮助比较合作公寓（co-op）与产权公寓（condo），或梳理一趟复杂的找房过程，应在判断拟议服务是否合适之前先讨论这些需求。
2. 协议覆盖哪些房产和地点？要结合实际找房范围来阅读范围条款。一个实用的检验方法是列出两种不同情形：您自己找到的房源，以及经纪人介绍给您的房屋。询问协议分别如何适用于这两种情形。把双方约定的任何排除事项明确写清楚。
3. 协议期限多长？找出开始日期、结束日期以及任何续期条款。确认如果在协议到期前不久签署购房合同会怎样。NAR 的政策并未规定统一的必要期限、房产范围或关系类型。NAR 协议指引
4. 这段关系是否具有独家性（exclusive）？询问在协议期内是否可以与另一家经纪公司合作，以及若这样做可能产生哪些义务。如果您已与另一位经纪人签署过文件，在签署一份期限重叠的协议前，应先提供该文件供审阅。仅凭一次新的沟通，并不能解除既有承诺。
5. 我可能需要支付什么、何时支付？明确报酬（compensation）金额或计算方式、任何预付费用、付款触发条件，以及第三方付款如何抵扣。佣金（commission）可以协商，法律并未固定其标准。可以请求由卖方支付，但绝不应默认卖方会支付。要求按您的目标购房价格给出一个以美元计的具体示例，包括卖方不支付任何费用的情形。NAR 消费者谈判指南
6. 任何一方可以如何结束这段关系？找出通知程序、终止条件以及任何持续付款义务。询问如果在协议结束后购买此前由该经纪人介绍的房产会怎样。签署前要求解释不清楚的条款；就其法律效力咨询律师。NAR 指出，协议可以约定终止事宜以及随后的延续保护期（carryover period）。NAR 书面买方协议 101

纽约州买卖双方代理披露表格（buyer-and-seller agency disclosure form）明确说明它不是合同。它解释经纪人代表谁以及相关职责。单独的买方协议可以确立服务与报酬义务。签署代理披露文件不应被视为您已接受独家经纪合同的证明。应逐份阅读文件包中的每份文件。纽约州州务卿办公室披露表格

如果拟议安排涉及双方代理（dual agency），要特别注意。州表格说明，双方代理需要知情同意并以书面形式作出，且会限制经纪人能够提供的信义义务（fiduciary duties）的完整范围。在同意之前，询问这种安排会如何影响您交易中的建议与谈判。

假设您独自走进一场周日的开放看房（open house），并与卖方经纪人（listing agent）交谈。根据 NAR 的指引，仅仅自行参加开放看房并不要求签署买方协议。当经纪人开始与您合作并带您实地看房时，情况就不同了。在透露您的谈判底线之前，先问清楚主持开放看房的经纪人代表谁。NAR 开放看房指南

我必须接受第一版协议吗？您可以讨论条款，并拒绝您不接受的协议。之后的修改应经双方同意，并符合协议及适用法律。NAR 谈判指引

接下来，请阅读首付之外还需准备的现金和估价偏低后该怎么办。

安排看房前，先与 B Square Realty 经纪人确认服务和协议内容。尚未解决的法律问题请律师审阅，签署的文件要保留完整副本。