纽约新开发 Condo：样板间之外，签约前要核对什么？

样板间展示的是一种完成效果。购房文件应明确：您买的到底是什么、开发商必须交付哪些内容，以及计划变化后如何处理。

纽约州总检察长建议签署前与律师审阅 offering plan，并把未被现有文件覆盖的重要承诺落实成书面内容。原始计划之外，还应审阅现行修订文件。New York Attorney General — Before You Buy a Co-op or Condo

把销售资料与合同、发售文件逐项核对，针对的是实际购买单元，不只是样板间。确认电器、装修、替代品、储藏空间、停车、户外区域、设施使用及另外购买的权利。

每项重要配置记录依据，并标明“包含、另购或待确认”。如果决定取决于露台或车位，应先确认合法使用权和成本，再把它计入房屋价值。

询问拟议交割和入住依据哪些使用许可，还有什么未完成。临时与最终 Certificate of Occupancy 不能被理解成同一个交付承诺。NYC Buildings — Certificate of Occupancy

索取针对本次交易的费用表，列明文件中安排的开发商相关收费、转让税承担、法律费用、楼宇资金及其他费用。不要认为新房与二手房的费用承担必然一样。

促销优惠要写清金额、条件、期限，以及贷款方是否接受其处理方式。假设优惠 $20,000，同时新增收费 $15,000，仅就这两项比较，改善是 $5,000，而不是 $20,000。最终还要看整笔交易。

把预计管理费和地税，与已知优惠到期后的情景比较；估算必须明确标为估算。CFPB — Loan Estimate explainer · New York State — Real estate transfer tax · NYC Finance — Cooperative and Condominium Tax Abatement

请律师解释实际合同中的完工表述、延期安排、退出权和订金处理。询问贷款方延期是否影响锁息或贷款批准。不要只根据营销预计日期预订不可退的搬家安排，应保留临时住房方案。

安排合适的交付前检查，记录未完成或有缺陷的项目、要求的处理、责任方和完成证据。尚未解决的义务，须由律师说明如何在交割后继续落实。

全新装修就不需要检查吗？ 新外观不能代替对实际交付内容的评估。

“无需董事会批准”就不用审查楼宇吗？ 仍要核对实际转让程序、运营文件和贷款方要求。

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