在纽约按现状出售（as-is）：卖方仍需披露什么

您可能希望出售一套较旧的房屋，而不更换厨房、不修复每一处外观瑕疵，也不再处理一轮翻新。按现状安排可以是该计划的一部分。但它并不能回答另一个独立问题：您必须披露什么。

纽约的《物业状况披露法》（Property Condition Disclosure Act）明确允许就物业状况达成协议，包括按现状出售，同时要求适用范围内的卖方提供披露声明。请与您的律师共同处理出售条款与适用的披露要求。New York Real Property Law §462。

该法的定义通常涵盖建有一至四户家庭住宅（one-to-four-family dwelling）的物业。它排除了产权公寓单元（condominium units）和合作公寓（cooperative apartments）等情形，并规定了其他排除项。特定转让还适用单独的豁免。在假定自己必须使用或无需使用 PCDS 之前，请让您的律师对物业和交易进行分类。RPP §461；RPP §463。

法拉盛（Flushing）的合作公寓（co-op）卖方不应把 PCDS 的排除视为可以无视问题、合同陈述或其他适用披露的许可。相反，应与律师和管理代理（managing agent）一起准备一份单独的文件清单。明确哪些事项涉及公寓单元、哪些涉及整栋楼，以及每一项由谁提供可靠信息。

较早的文章有时建议卖方给买方 $500 折抵（credit），而不填写 PCDS。纽约州州务卿办公室（New York Department of State）宣布，该选项已于 2024 年 3 月 20 日终止。不要依据该建议来规划当前的出售。New York Department of State notice。

对于适用范围内的交易，声明必须在买方签署具有约束力的买卖合约之前送达买方或买方经纪人。请使用经您的律师认可、适用于本次交易的现行表格；本文核查所依据的法条文本反映了 2025 年 7 月 4 日的修订。请基于实际知悉作答，不要猜测，也不要把已知问题表述为未知。RPP §462。

在填写表格之前，为您记得的每一个问题制作一份事实时间线。有用的条目包括日期、位置、您观察到的现象、由谁评估、随后进行了什么工作，以及哪些文件仍可取得。

例如，“暴风雨期间地下室墙面出现渗水；承包商在五月进行了排水施工”比一句没有依据的“问题已永久解决”更为准确。让记录来界定维修范围。避免用承包商或保险公司从未实际给出的肯定结论来填补空白。

收集相关发票、照片、报告、许可证、保修文件和往来函件。保留原件。询问您的律师哪些材料应随声明提交，以及如何解释记录不完整之处。这些准备有助于您在带看和合同谈判期间给出一致的事实性回答。

如果您获悉某些情况，导致此前的 PCDS 出现重大不准确，§464 要求在实际可行时尽快提供修订声明，但以法条规定的产权转移或买方入住（以先发生者为准）为终点。情况如有变化，请及时告知您的律师。RPP §464。

该法保留其他法律救济，§465 规定了该法项下故意违规（willful failures）的责任。不应将按现状条款视为对索赔的全面保护。RPP §465。

对于大多数 1978 年之前建成的住宅（pre-1978 housing），联邦含铅披露要求是单独的审查事项。适用范围内的卖方必须提供规定的信息和材料，披露已知的含铅信息及可取得的报告，并处理买方的检查机会。联邦披露规则本身并不要求卖方在出售前检测房屋。请与您的律师确认适用性。EPA: Real estate disclosures；EPA: Testing before sale。

在挂牌营销之前，讨论您倾向的处理方式：您打算完成哪些工作、哪些事项可以考虑协商，以及合同实际会要求什么。在您的律师审阅相关措辞之前，避免向买方承诺某种结果。

在权衡维修请求与价格及其他条款时，请阅读 Comparing Home Offers 和 Home Sale Net Proceeds。

联系 B Square Realty，讨论您的挂牌准备工作以及需要向纽约房地产律师提出的问题。清晰的记录材料会让这些沟通更有成效。

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对适用的纽约住宅出售，合同写“as is”也不消除法定房况披露要求。Condo/Co-op 不属于 PCDS 定义范围，不代表其他法律或合同义务全免。应使用现行材料，而不是旧的“给 $500 抵扣即可”清单。