房屋出售净得款（net proceeds）：你实际能到手多少？

理想的成交价只是你搬家预算的一部分。在决定下一套住房能花多少钱之前，先估算扣除债务、交易费用与双方约定的调整项之后剩余的现金，然后再决定这笔现金中应留出多少，用于税费、搬家以及意外开支。

卖方净得款测算表（seller net sheet）能把上述假设清晰呈现出来。它是一份规划文件，并不保证交割结算单（closing statement）上最终会显示的数字。

不要直接把最近一期按揭对账单（mortgage statement）上的本金余额（principal balance）当作最终清偿金额。清偿金额（payoff amount）可能包含截至预计付款日的利息、未付费用，以及任何适用的提前还款违约金（prepayment charge）。请向贷款方（lender）或贷款服务商（servicer）索取一份按预计清偿日期计算的书面报价。CFPB：了解按揭清偿金额。

列出所有可能需要处理的债务，包括第二顺位按揭（second mortgage）或房屋净值信用额度（home equity line）。请你的律师与交割团队（closing team）确认：哪些债务必须清偿、由谁申请每一笔清偿报价，以及各项数字何时需要更新。过时的余额或遗漏的贷款，可能显著扭曲你为下一套购房可动用的资金。

以拟定的成交价作为起点，在其下方逐项列出：

• 按揭及其他必须清偿的债务
• 已签署协议中的经纪报酬（brokerage compensation）及其他费用
• 适用的州与市转让税
• 律师费及其他交易费用
• 买方折让或其他经协商的让步（concessions）
• 物业特定费用与交割调整项（closing adjustments）

在每一项数字旁边，注明其状态是已确认、估算，还是仍未知，并写明负责核实的人。这比对所有物业统一套用一个宽泛的「交割成本比例」更有用。

对于纽约市（NYC）的出售，请交割团队分别核查市与州的转让税。NYC 的税率取决于转让类别与价值；其住宅类别并不涵盖所有用作住宅的楼宇。纽约州还区分由卖方承担的基础税与通常由买方支付的税，其中涉及例外情形与合同约定。不要自动把所有税项都归给卖方，也不要想当然地认为四家庭（four-family）楼宇与单家庭（one-family）住宅适用相同处理。NYC 财政局：RPTT；纽约州：房地产转让税。

以下为一套 Queens 独立 Condo 单元以 $900,000 出售的虚构二手交易，假设没有豁免或特殊转让结构，普通转让税由卖方承担。

左右滑动查看全部列。

经纪报酬是用于教学的虚构协商金额，不是标准或强制佣金。实际费用及承担方式以协议为准。本表未包括其他调整、额外持有成本及可能的所得税或预扣。

纽约州与纽约市转让税是两项独立税费。本例的独立住宅 Condo 对价超过 $500,000，因此使用 NYC 1.425%。不能把这类税率套到所有多户或商用物业；高价交易等其他规则也应由律师核对。

再测试较低售价或较高抵扣情景。贷款清偿金额应对应预计交割日，而不只是月账单余额。

你的税务结果不能仅靠「成交价减去按揭」来确定。联邦（Federal）住宅出售收益豁免（home-sale gain exclusions）有资格要求与额度限制；在交割时收到现金，并不能说明这笔现金是否构成应税收益（taxable gain）。请税务专业人士审阅你的购房记录、改建（improvements）情况、持有与自住历史（ownership and occupancy history），以及任何出租用途。IRS：出售你的住宅。

请对方提供三个版本的净得款测算表：你的目标价、较低价格的情形，以及附带更多让步或持有期更长的情形。每个版本使用相同的费用类别。当重要条款发生变化时，重新复核估算，而不是依赖你最初看到的那个数字。

为下一步决策，请阅读比较购房报价与先买还是先卖？。

首先向你的交割团队了解：本次交易将如何清偿并解除（released）现有贷款。如果预计所得的款项不足以覆盖必须履行的义务，在对外作出其他承诺之前，先与贷款方和律师讨论这一资金缺口（shortfall）。

欢迎联系 B Square Realty，讨论你的出售计划以及估算净得款测算表所需的各项输入信息。最终费用与放款金额（disbursement figures）应由你的交割团队核实。