卖房净到手金额计算器与纽约出售费用指南

成交价不等于卖房后可用于搬家或买房的钱。先扣除债务、交易费用和约定调整，再从剩余现金中预留税费、搬家和意外开支，才能判断下一套房的预算。

卖方净得款测算表（seller net sheet）会列出这些假设，供您安排预算；最终金额仍以交割结算单（closing statement）为准。

不要直接把最近一期按揭对账单（mortgage statement）上的本金余额（principal balance）当作最终清偿金额。清偿金额（payoff amount）可能包含截至预计付款日的利息、未付费用，以及任何适用的提前还款违约金（prepayment charge）。请向贷款方（lender）或贷款服务商（servicer）索取一份按预计清偿日期计算的书面报价。CFPB：了解按揭清偿金额。

列出所有可能需要处理的债务，包括第二顺位按揭（second mortgage）或房屋净值信用额度（home equity line）。请您的律师与交割团队（closing team）确认：哪些债务必须清偿、由谁申请每一笔清偿报价，以及各项数字何时需要更新。余额过时或漏算一笔贷款，都可能让您误判还能拿出多少钱买下一套房。

以拟定的成交价作为起点，在其下方逐项列出：

• 按揭及其他必须清偿的债务
• 已签署协议中的经纪报酬（brokerage compensation）及其他费用
• 适用的州与市转让税
• 律师费及其他交易费用
• 买方折让或其他经协商的让步（concessions）
• 物业特定费用与交割调整项（closing adjustments）

每个金额都注明“已确认、估算或待确认”，并写明由谁核实。这样比给所有物业套用同一个过户费比例更便于检查。

对于纽约市（NYC）的出售，请交割团队分别核查市与州的转让税。NYC 的税率取决于转让类别与价值；其住宅类别并不涵盖所有用作住宅的楼宇。纽约州还区分由卖方承担的基础税与通常由买方支付的税，其中涉及例外情形与合同约定。不要自动把所有税项都归给卖方，也不要想当然地认为四家庭（four-family）楼宇与单家庭（one-family）住宅适用相同处理。NYC 财政局：RPTT；纽约州：房地产转让税。

以下为一套 Queens 独立 Condo 单元以 $900,000 出售的虚构二手交易，假设没有豁免或特殊转让结构，普通转让税由卖方承担。

左右滑动查看全部列。

经纪报酬是用于教学的虚构协商金额，不是标准或强制佣金。实际费用及承担方式以协议为准。本表未包括其他调整、额外持有成本及可能的所得税或预扣。

纽约州与纽约市转让税是两项独立税费。本例的独立住宅 Condo 对价超过 $500,000，因此使用 NYC 1.425%。不能把这类税率套到所有多户或商用物业；高价交易等其他规则也应由律师核对。

再测试较低售价或较高抵扣情景。贷款清偿金额应对应预计交割日，而不只是月账单余额。

不能只用“成交价减去按揭”计算要交多少税。联邦（Federal）住宅出售收益豁免（home-sale gain exclusions）有资格要求与额度限制；在交割时收到现金，并不能说明这笔现金是否构成应税收益（taxable gain）。请税务专业人士审阅您的购房记录、改建（improvements）情况、持有与自住历史（ownership and occupancy history），以及任何出租用途。IRS：出售您的住宅。

请索取三份净得款测算：目标售价、较低售价，以及让步更多或持有时间更长的方案。三份都用相同的费用类别。重要条款变化后，要重新计算。

为下一步决策，请阅读比较购房报价与先买还是先卖？。

先问交割团队，本次交易怎样还清现有贷款并办理解除手续。如果预计售房款不够支付必须清偿的款项，先与贷款方和律师讨论这笔资金缺口（shortfall），再作出其他承诺。

与 B Square Realty 讨论出售计划和净得款测算所需资料。最终费用及资金拨付金额由交割团队核实。